JogIQ

Régebben írtam egy bejegyzést arról, hogy a tartós fogyasztási cikkekel kacsolatosan milyen jótállás kötelezettség áll fenn. A tartós fogyasztási eszközök kötelező jótállása egy év, és hogy mi minősül tartós fogyasztási cikknek, azt is a bejegyzés tartalmazza.

Jelen bejegyzésemben az újonnan épített lakásoknak és lakóépületeknek, valamint a lakás- és épületberendezések beépítésére, illetve beszerelésére, és ezen lakóépületeknek a meghatározott, a lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire vonatkozó jótállási kötelezettségével fogok foglalkozni.

A jótállás (hétköznapi elnevezéssel a garancia) nem más, mint a legáltalánosabb értelemben szerződésben vállalt, a szerződésszegésért való objektív, kimentést nem tűrő helytállási kötelezettség¹. A jótállás nagyon hasonló a szavatossághoz, ám nem ugyanazt takarja a két fogalom: a különbség elsősorban a helytállási időtartamban és a kötelezett számára többletteherként jelentkező bizonyítási kötelezettség előírásában rejlik¹. A jótállás (és a szavatosság) szabályozását a Polgári Törvénykönyv tartalmazza, amely a következőképpen fogalmazza meg a jótállásra kötelezett kötelezettségét:

“Aki a szerződés hibátlan teljesítéséért szerződés vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, ennek időtartama alatt a felelősség alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. A jótállás a jogosultnak a törvényből eredő jogait nem érinti.”

Természtesen, csakúgy mint a tartós fogyasztási eszközökre vonatkozó jótállási kötelezettségnél, az újonnan épített lakásoknál is egy külön jogszabály tartalmazza a speciális szabályokat, és sorolja fel a jótállási kötelezettség szabályainak terjedelmét. Ezen jogszabály a 181/2003. kormányrendelet.

Mikre terjed ki a jótállási kötelezettség?

A kormányrendelet értelmében a rendelet szabályai kiterjed:

• újonnan épített lakásoknak és lakóépületek mehatározott épületszerkezeteire;
• a rendeletben meghatározott lakás- és épületberendezések beépítésére, illetve beszerelésére, valamint e lakóépületeknek a rendeletben meghatározott, a lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire.

A lakás olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek lakóhelyiségeit (lakószoba, étkező stb.), főzőhelyiségeit (konyha, fő-zőfülke), egészségügyi helyiségeit (fürdőszoba, mosdó, zuhanyozó, WC), közlekedő helyiségeit (előszoba, előtér, belépő, szélfogó, közlekedő, folyosó) és tároló helyiségeit (kamra, gardrób, lomkamra, háztartási helyiség stb.) úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé a pihenést, főzést, mosogatást, étkezést, tisztálkodást, stb.

A lakóépület olyan épület, amelyben lakásnak minősülő, önálló rendeltetési egységű helyiség található.

Mik tartoznak a lakások és a lakóépületek kötelező jótállás alá tartozó épületszerkezeteihez?

Ezt a rendelet 1. számú melléklete taxatíve tartalmazza, így nem tartom érdemesnek, hogy az összeset bemásoljam, csak néhányat említek meg példálózó jelleggel:

• a lakóépület alapjai, fal- és födémszerkezetei;
• a lakások burkolatai (ideértve a festést, a mázolást, tapétázást is);
• a lakóépület nyílászáró szerkezetei, korlátjai és mellvédjei
• stb.

Mik a lakóépületnek a lakásokat kiszolgáló kötelező jótállás alá tartozó helyiségei és részei?

Ezeket a rendelet 2. számú melléklete, így csakúgy, mint az előzőekben, csak néhányat említek meg, a rendeletben megtalálható a felsorolás:

• tetőterasz;
• kapualj, pince- és padlástérség vagy tüzelőtároló;
• lépcsőház;
• stb.

A jótállási kötelezettség szabályai

A jótállási kötelezettség az építési szerződéssel az építési-szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt, építési szerződés hiányában pedig az építési-szerelési munka tényleges elvégzőjét. A jótállás időtartam három év (amely az átadás-átévteli eljárás befejezésének időpontjától), az ettől éltérő szerződés semmisnek minősül.

A jótállási igény jótállási jeggyel érvényesíthető, amelyet a vállalkozó lakásonként külön-külön köteles kiállítani, és azt az átadás-átvételi eljárás során a jogosultnak át kell adnia. A jótállási jegynek tartalmaznia kell:

• a jótállás körébe tartozó lakás, a lakást kiszolgáló helyiségek és épületrészek, valamint épületszerkezetek és berendezések meghatározását;
• a jogosultat a jótállás alapján megillető jogokat, azok érvényesíthetőségének határidejét és feltételeit;
• a vállalkozó és az általa a javításra kijelölt szervezet nevét és címét;
• az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontját.

A jótállási jegyben utalást kell tenni arra, hogy a jótállás a jogosult törvényből eredő jogait nem érinti. Amennyiben a jótállási jegyet nem megfelelően állították ki, vagy az nem került átadásra, akkor ezen tény nem érinti a jótállási kötelezettségvállalás évényességét.

Amennyiben jótállási igényre kerül sor, úgy azt a vállalkozó a bejelentést követően tizenöt napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni. Amennyiben javítsára, cserére kerül sor, azt úgy kell teljesíteni, hogy az lehetőség szerint a lakóépület, valamint a lakás használatát ne akadályozza.

¹Bíró György-Kötelmi jog, Novotni kiadó, Miskolc, 449. o.